【不動産投資】私の1棟目アパート 総事業費(かかった全部のお金)を赤裸々に公開します。

不動産投資

私の1棟目アパートの総事業費(かかった全部のお金)を赤裸々に公開してゆきます。

1棟目アパートは、3階建ての木造アパート(新築)で、1フロア2室の計6室の建物です。
総事業費は約7200万円でした。

いやー7200万円て、高いですよね。
自宅を購入するとき、人生で一番高い買い物だ!と思って買ったのですが、余裕で超えてゆきましたw

 

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総事業費7200万円の うちわけ

総事業費 約7200万円のうち、土地代(諸経費込)が約2400万円、上物代(諸経費込)が約4800万円です。

総額の約3分の1が土地代、総額の約3分の2が上物代という感じです。

 

土地代2400万円の うちわけ

土地代 2380万円
土地所有権移転登記費用 25万円
不動産取得税 13.5万円
不動産担保 銀行手数料 10万円
土地売買の印紙代 2万円
固都税(日割り負担分) 1.5万円
土地関係総額 2430万円

土地代は、2380万円でしたが、その他の諸経費がなんやかんやで50万円ほどかかりましたね。

この「なんやかんや」って部分が買う前はイマイチわかりにくかったので、これから不動産投資を始める人の参考のなればと思って赤裸々に書いておきました。

 

上物代4800万円の うちわけ

建築費(新築工事費) 4670万円
根抵当権設定 費用 30万円
所有権保存登記 費用 25万円
表題登記 費用 15万円
固定資産税・都市計画税 10万円
不動産担保 銀行手数料 10万円
上物関係総額 4760万円

建築費は 4670万円でしたが、その他の諸経費がなんやかんやで90万円ほどかかりました。

 

という訳で、購入時に『諸経費込みの総額が7200万円で、それ以上はかかりません。』という事を聞いて、自分でも念入りに調べてから購入した通りで 7200万円をオーバーせず、7190万円で収まりました。
ほっと ひと息という感じです。

 

この物件の想定家賃収入は・・・

さて、購入時に想定したこの物件の満室収入は約510万円です。
総事業費が7190万円でしたので、諸経費込みの総事業費での利回りが7.09%です。
(510÷7190=0.0709…)

よく言われる『不動産投資初心者は表面利回り7%の新築アパート』から始めてみては??をその通りやっている感じですね。

※「表面利回り」と「総事業費利回り」は別モノですが、当ページでは解説は割愛します。

ようやくスタートラインに立っただけ

物件を購入のために、大きい借金をして、大きい出費をして、そして先月末に完成して、引き渡しされて、私の中では ひと山越えた感があります。
が、大事なのはここからです。

不動産投資は『買ってなんぼ※』ではなく、入居者がついて『家賃収入を得てなんぼ※』です。
※関西弁翻訳
『買ってなんぼ』・・・買う事が重要
『家賃収入を得てなんぼ』・・・家賃収入を得ることが重要

私の物件まだ、6室中4室しか申し込み入っていないんですよね。
新築なのに。

あー、正直不安ですw はやく満室にしないとな。
まあ新築やし、場所悪くないし、銀行から金利低く借りられたし、なんとかなるでしょう!続報に期待してください。続報がない場合はwww
不安はいっぱいですが、今回は「一棟目取得にかかった費用を赤裸々に公開」という記事でしたので、この辺で失礼いたします。

※S&P500の積立投資も もちろん続けていますので、そちらも書いてゆきますので、よろしくお願いいたします。

コメント

  1. Roy より:

    良かったら、借りた時の金利が知りたいです。私は不動産は全く勉強してないので、今後楽しみにしてます。

    ブログの題名?プロフィール変わっちゃうのかな笑

    • SPオヤジ より:

      コメントありがとうございます。
      金利は・・・あまり参考にならないと思いますので伏せています。
      私の属性を高く評価してくれる銀行に出会えたので、結構良い金利で借りる事ができました。
      変動金利で1.0%未満、融資期間30年 とだけ明かしておきます。
      あ、ブログ名は変えません(笑)