【不動産投資】木造新築アパート30年以上保有&売却シミュレーション

不動産投資

私はS&P500投資家ですが、そんな私が先日書いた不動産投資の記事『【不動産投資】~時間が味方をする負けにくいビジネス~残債が減り どんどん負けにくくなる』に思いのほか反響がありました。

10年後までだけではなく、完済(30年後)までのシミュレーションも教えて下さい。という声もありましたので、30年後といわず、40年後までのシミュレーションを「続編」として書いてゆきます。

それでは、私が実際に買って現在運営中の新築木造アパートでシミュレーションしてゆきます。

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買った新築木造アパートのスペック

まずはおさらい、買った新築木造アパートのスペックです。
詳細なスペックは前に書いた『この記事』を参照していただきたいのですが、簡単に言うと

【物件スペック】
木造新築3階建て6室アパート
諸経費込み総額7200万円(土地2400・上物4800)
総事業費利回り7.08%(家賃年収510万円)
という物件です。

借入条件について詳細は『冒頭でも紹介した記事』を参照していただきたいのですが、簡単には
【借入条件】
自己資金2割(1440万円)
借入金額5760万円、金利1.5%、融資期間30年
年間返済額は240万円
という条件です。

10年間運用したらどうなる?

こちらもおさらいですが、ちょっとシビアに厳しめに考えて
・家賃年収は500万円とする(ホントは510万円のところ計算簡易化で)
・家賃下落率は1%(毎年5万減る)とする
・その他経費は家賃収入の20%(100万円)とする
・その他経費は家賃減額に合わせての減額はせず100万円のままで計算

この条件で10年保有したら下表のとおり、毎年手残りがあり、かつ借金も減ってゆきます。

年数家賃収入銀行返済その他経費手残り(CF)累計CF(税引前)残債(借金額)
1年目500万円240万円100万円160万円160万円5607万円
2年目495万円240万円100万円155万円315万円5452万円
3年目490万円240万円100万円150万円465万円5294万円
4年目485万円240万円100万円145万円610万円5133万円
5年目480万円240万円100万円140万円750万円4970万円
6年目475万円240万円100万円135万円885万円4806万円
7年目470万円240万円100万円130万円1015万円4638万円
8年目465万円240万円100万円125万円1140万円4468万円
9年目460万円240万円100万円120万円1260万円4295万円
10年目455万円240万円100万円115万円1375万円4120万円

大阪の築10年の木造アパートは、表面利回り9%(5055万円)でもすぐ売れるだろうが、表面利回り10%(4550万円)で売っても、負けないよ!という話でした。

ここまでが前回の記事のおさらいです。
次の項からが本題です、10年後で売却せず、そのまま20年、30年、40年と持ち続けたら最終手残りはどうなるでしょうか。

20年間運用したらどうなる?

10年後でも売却せずに、20年後まで保有したとします。
すると、家賃収入とキャッシュフローと残債は下表のように変わります。

年数家賃収入銀行返済その他経費手残り(CF)累計CF(税引前)残債(借金額)
11年目450万円240万円100万円110万円1485万円3942万円
12年目445万円240万円100万円105万円1590万円3761万円
13年目440万円240万円100万円100万円1690万円3578万円
14年目435万円240万円100万円95万円1785万円3392万円
15年目430万円240万円100万円90万円1875万円3203万円
16年目425万円240万円100万円85万円1870万円3011万円
17年目420万円240万円100万円80万円1950万円2816万円
18年目415万円240万円100万円75万円2025万円2618万円
19年目410万円240万円100万円70万円2095万円2418万円
20年目405万円240万円100万円65万円2160万円2214万円

耐用年数切れ間近である、築20年の木造アパートはいくらで売れるでしょうか?今の市況のままなら、それなりの値段で売れるでしょうが、まず間違いなく売れるだろう表面利回り12%なら3375万円です、投げ売り価格とも言える表面15%で売ると2700万円です。

15%で売った場合を考えます。
・2700万円で売却し、90万円(3%+α)の売却手数料を支払い、2610万円手に入れました。
・累計キャッシュフローは2160万円たまっています。
・最初に1440万円負担しています。
・残債2214万円を銀行に返済しないといけません。
・この11~20年目の間に200万円の大規模改修を行ったとします。

これらを計算すると、この物件は20年後表面利回り15%でたたき売っても、916万円残っています。
2610+2160-1440-2214-200=916

負けませんねぇ。
ちゃんとした物件を買えば不動産投資は負けるのが難しいビジネスです。

30年間運用したらどうなる?

ローン完済の30年後まで保有したとします。
この場合、家賃収入とキャッシュフローと残債はどうなってゆくでしょうか。下表にまとめました。

年数家賃収入銀行返済その他経費手残り(CF)累計CF(税引前)残債(借金額)
21年目400万円240万円100万円60万円2220万円2007万円
22年目395万円240万円100万円55万円2275万円1797万円
23年目390万円240万円100万円50万円2325万円1584万円
24年目385万円240万円100万円45万円2370万円1368万円
25年目380万円240万円100万円40万円2410万円1149万円
26年目375万円240万円100万円35万円2445万円926万円
27年目370万円240万円100万円30万円2475万円700万円
28年目365万円240万円100万円25万円2500万円470万円
29年目360万円240万円100万円20万円2520万円237万円
30年目355万円240万円100万円15万円2535万円0円

耐用年数もとっくに切れた木造アパートはいくらで売れるでしょうか?
劣化対策等級3を取得している物件なので、30年経っていても表面利回り15%(2366万円)でも余裕で売れるでしょう。
いや、この物件は土地値2400万円です。通常 物件価格は土地値以下にはなりませんので、2400万円では売れるはずです。
いやいや、より厳しく考えて、そもそも購入時の土地値2400万円は2割程利益が乗せられていると考えましょう。イコール土地値の2000万円(表面利回り17.75%)の大安売りで売却したとしましょう。

・2000万円で売却し、70万円(3%+α)の売却手数料を支払い、1930万円手に入れました。
・累計キャッシュフローは2535万円たまっています。
・最初に1440万円負担しています。
・残債はゼロです。めでたく完済しました。
・大規模改修をこれまで計2回行い400万円支払ったとしましょう。

計算すると、2625万円が残っています。
1930+2535-1440-0-400=2625

負けていませんねー。各所でこんなに不利な条件でシミュレーションしたのに負けていません。
土地値(表面利回り17.75%)でたたき売っているのに負けていません。

 

・・・そして
ローン返済が終わった物件は化けます。
面白いのはここからです。
次の項で 40年後まで保有し続けた場合をみてゆきましょう。

40年間運用したらどうなる?

ローンを返済し終わった物件は化けます。
銀行への返済がなくなるのでキャッシュフローが復活するからです。

年数家賃収入銀行返済その他経費手残り(CF)累計CF(税引前)残債(借金額)
31年目350万円0円100万円250万円2785万円0円
32年目345万円0円100万円245万円3030万円0円
33年目340万円0円100万円240万円3270万円0円
34年目335万円0円100万円235万円3505万円0円
35年目330万円0円100万円230万円3735万円0円
36年目325万円0円100万円225万円3960万円0円
37年目320万円0円100万円220万円4180万円0円
38年目315万円0円100万円215万円4395万円0円
39年目310万円0円100万円210万円4605万円0円
40年目305万円0円100万円205万円4810万円0円

30年目は15万円にまで落ち込んでいたキャッシュフローが、200万円台になって復活しています。

築40年になっていても、良い場所を買っていれば、土地値では売れます。
築30年の時と同じく、2000万円で売却したとしましょう。

・2000万円で売却し、70万円(3%+α)の売却手数料を支払い、1930万円手に入れました。
・累計キャッシュフローは4810万円たまっています。
・最初に1440万円負担しています。
・残債はゼロです。めでたく完済しました。
・大規模改修をこれまで計4回行い800万円支払ったとしましょう。

計算すると、4500万円が残っています。
1930+4810-1440-0-800=4500

負けていませんね。

40年間も運営するのですから、何があるかわかりません。
もしも途中1000万円吹き飛ぶような、大トラブルがあったと条件に追加したとしてもまだ3500万円残ります。

はい。
『まずはアパート一棟買いなさい!』

石原先生!!先生の言う通り、まずアパート1棟買ってよかったです。
まだまだ買おうと思います。
ありがとう石原先生

 

最後に

当記事は、あくまでもシミュレーションです。
しかも、税引き前キャッシュフローでのシミュレーションです。

税金の事、法定耐用年数の事、その他もろもろ無視しているものはたくさんあります。
しかし、てっとり早く理解するにはこのシミュレーションで良いです。

【注意】
「SPオヤジが、7%の新築アパートでも儲かるって言ってたから、僕も買おう。あ、僕の街には8%の新築アパートが売ってたよ、SPオヤジのやつより1%も収益高いから、絶対もうかるっしょ!
しかも、そこの不動産屋が金融機関も紹介してくれて、SPオヤジより長い35年のローンが組めたよ。金利は4.0%みたいだけど、SPオヤジのより良い物件だから儲かるっしょ!」
などという人が現れないことを願います。

不動産投資はS&P500投資以上によ~く勉強してから始めて下さいね!

というか安易に始めないで下さい。

 

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楽待

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