私は今現在（2023年秋）、
１棟目新築木造アパート運営を１年半以上してきました。
１棟目新築アパート運営を１年半以上経験し、初期費用を除いた１年間の運営コスト（ランニングコスト）が何にどれくらいかかるのか分かりましたので、皆さまにもシェアさせていただこうと思います。
これから不動産投資を始める方の参考になれば幸いです。
私の１棟目アパートのスペックを改めてご紹介
私の１棟目アパートのスペックを改めてざっくり紹介いたします。
３階建ての木造アパート（新築）
１フロア２室の計６室
総事業費は約7200万円でした。
年間家賃収入は約510万円です。
新築時の入居者さんが全室入居継続してくれているので、直近１年間の実家賃収入も約510万円です。
総事業費利回り 約7.08％です。
総事業費について詳しくはこちらの記事に赤裸々公開しています。
直近１年間の全経費（ランニングコスト）を赤裸々公開
このスペックのアパートの直近１年間の全経費（ランニングコスト）がこちらです。
| 運営経費項目 | 年額 | 備考欄 |
|---|---|---|
| 年間返済額(銀行) | 193万円 | 金利1.0％ 期間30年 |
| 固都税 | 34万円 | |
| 管理料PM(管理会社) | 28万円 | 賃料の税込5.5％ |
| インターネット代 | 12万円 | |
| 清掃費 | 8万円 | |
| 火災保険・地震保険 | 4.5万円 | |
| 共用部電気代 | 1.8万円 | |
| 共用部水道代 | 1.5万円 | |
| 振込手数料 | 0.7万円 | 管理会社からの毎月入金時 |
| ゴミ回収費用 | 0円 | 市回収のためゼロ |
| エレベーターメンテ費 | 0円 | EV無物件のためゼロ |
| 貯水槽・浄化槽メンテ | 0円 | 貯水槽・浄化槽無物件のためゼロ |
| 合計 | 283.5万円 |
総合計の年額283.5万円です。
直近１年間の実家賃収入が約510万円ですので、年間の手残りは226.5万円です。
管理会社について
新築アパートなのに管理料を税込5.5％支払っています。
新築なら管理料3.3％でやってくれる管理会社は普通に見つかります。
皆様へはそういう管理会社を選ぶことをおすすめします。
また、管理会社が大家（私）に入金をする際の振込手数料も、大家負担の所と、管理会社負担の所があります。当然、管理会社負担の所のほうが大家にとっては有利なので、そういう管理会社を選ぶことをお勧めします。
※実際、私の２棟目新築アパートは管理料税込3.3％でやってくれています。
しかも、ここは毎月の家賃振り込みの手数料は大家負担ではなく管理会社負担です。
対応も良いですし、こういう管理会社を見つける努力はして下さい。
地味に手残りが変わってきます。
その他の経費について（ゴミ回収、EVメンテ、貯水槽・浄化槽メンテ）
ゴミ回収費用は、当然ながら市区町村などが回収してくれて、大家負担が無いほうが有利です。有料回収の場合は必ず事前に金額を確認しましょう。
貯水槽や浄化槽もメンテが必要なので、これらがある物件はメンテ費を必ず事前に確認するようにしましょう。
エレベーターメンテ費も毎月結構な額がかかりますので、EVがある物件はこちらの運営経費を差し引いた後の手残り金額を必ず計算するようにしましょう。
これらの経費は無い方が有利ですが、これらの経費がかかるから悪い物件という訳ではありません。
これらの経費がかかっても、それを上回る利回り（収入）がある物件なら、購入検討に値します。
直近１年間では発生しなかったコスト
この直近１年間でかからなかったコスト（経費）で、今後必ず出てくるコスト（経費）があります。
それが、入退去費用および空室損です。
私はこの物件では、入退去費用および空室損は（長い目で見て）満室収入の５％はかかると考えています。
満室年間賃料510万円の5％で25.5万円です。
先ほど計算した、実際にかかった年間の経費283.5万円にこちらも加えると309万円になります。
年間満室収入が510万円から309万円を引くと年間の手残りは201万円です。
まとめ
この話を簡素化するとこうなります。
SPオヤジさんは総額7200万円の木造アパートを買いました。
家賃収入約510万円が得られるようになりましたが、
ランニングコストが年間約310万円かかるので、
年間の手残りは200万円でした。
こういう物件をもう１棟買えば年間の手残りは400万円ですね！
こういう物件を合計５棟持てば年間の手残りは1000万円ですね！
夢がありますね！
しかし、今は新築木造アパートも含めた不動産の価格が上がりすぎていて、大阪府内の良い場所で総事業費利回り７％の新築木造アパートなんて私は見つけられません。
厳しい時代ですわ。
＜おわり＞
