完成後すぐ１カ月以内に満室（申込済）となった、私の不動産投資１つ目の新築アパートですが
完成から約１年半が経ち、ようやく”プラ転”しました。
ようやく儲かり始めました。
儲かり始めた事の説明の前に
以前にも書いた事のある内容ですが、再度書いておきます。
新築アパートの代金は大きく３つに分類できます。
・土地代
・建物代
・諸経費
この３つです。
そして
それぞれに対する 私の考え方は下記のとおりです。
・土地代は、将来売却することがあれば現金に換えられるので、現金が姿形を変えているだけで「お金」である。実際、帳簿にも資産として計上されます。
・建物代は、建物があるからこそ入居希望者が居て家賃が入ってくる、お金を生み出す装置である。売却も可能なので、建物も現金が姿形を変えているだけで「お金」である。実際、帳簿にも資産として計上されます。
・諸経費は、具体的には関係者への”手数料”や”税金”の事ですが、これに資産価値はありません。完全な出費です。必要な経費ですし、関係者にも儲けて欲しいという気持ちは勿論あるのですが、完全な出費です。売却して「お金」として戻ってくることもありません。実際、帳簿にも資産としては計上されません。
そして、アパート経営でも何でも
「利益」＜「費用」だと赤字
「利益」＞「費用」だと黒字 です。
普通、経営や会計では１年間の利益と費用から赤字・黒字を述べますが、
今回はこの１棟目アパートを計画した段階から現在までの
利益と費用から赤字・黒字を述べてみます。
今回は
利益＝「累計キャッシュフロー」
費用＝「諸費用 (初期＆運営) 」
と考えています。
はい。
アパート完成から約１年半経ってようやく
「累計キャッシュフロー」＞「諸費用(初期＆運営) 」となりました！
めでたい！！
という、今回はこの話です。
累計キャッシュフロー ＞ 諸経費
細かい数字は過去の記事を見ていただくとして、
私はこの６室新築アパートのために合計で約260万円 購入時諸経費として”費用”を出しています。
そして、入居さんから毎月いただいている総家賃から、運営経費（銀行返済額+管理費+水道光熱費等+税金）を差し引いた残りが「毎月キャッシュフロー」です。
※銀行返済額は、更に元本と利息に分けられます。会計上は元本は経費とはなりませんが、当記事内では便宜上 経費として扱っています。誤解＆クソリプを生まないよう注釈入れておきます。
この「毎月キャッシュフロー」は現在約20万円です。
運営期間中には、固定資産税等の税金を多く払う月もありましたので、キャッシュフローが20万円無い月もありました。
こういうのも厳密に計算した上で、
完成から約１年半経ってようやく「累計キャッシュフロー」が「諸経費(全期間合計)」を上回りました。
ようやく「プラスに転じました」（プラ転）！
ありがとうございます！
すぐには儲からない新築アパート投資
SPオヤジてめぇ、これから儲かるだけのウハウハかよ～！
と、思われた方待って下さい。
今回私は、
「累計キャッシュフロー」＞「累計経費」
になったよ！やったー！
という論調で書きました。
しかし、しかし、しかし
諸経費の他に、購入時私の財布から出て行ったお金があります。
そう、いわゆる「自己資金」です。
この物件はワタシ「３割自己資金」で買いましたので、「プラ転した額」は まだまだ「手元から出て行った現金」には及びません。
そう考えるとまだまだウハウハには程遠いです。
新米大家さんは大変なのです。
だから、街やSNSで大家さんを見かけたら優しくしてあげてください。
特に、美人の方は私に優しくしてください。
美人の方からのコメントお待ちしています。
＜おわり＞
