経営者が不動産投資をしたら、どれくらい稼げるのか気になりますよね。
私は大変気になります。
そんなことが分かるものがあったら良いな～と日々考えていたら、そういう動画にめぐり合いました。
こちらの動画です。
といいう訳で、メモがてら勉強がてらこちらの動画から情報を書き出してゆきます。
当ページは、私のメモ書きとしての意味合いが強いので、解説は書き込んでいません。
解説を聞きたい方は、動画が紹介してくれていますので、ご視聴ください。
【今回の方の属性】
中小企業経営者
役員報酬：1000万円
個人の金融資産：2億円
個人の金融資産が２億円もありますし、年収1000万円というのは参考値ですね。
もっと役員報酬取ろうと思えば取れる方なんでしょう。
この程度にしている、そんな超高属性の方の事例です。
１棟目 新築 木造アパート
1棟目は不動産投資も初めてだし、修繕リスクの少ない新築木造アパートを選択
【物件概要】
物件価格：1億1600万円（土地：4640万円，建物6960万円）
購入諸費用：500万円（物件価格の約4.3％：売主業者からの購入）
年間満室想定賃料：860万円
表面利回り：7.41％
総事業費利回り：7.10％
純営業収益(NOI)：660万円（FCR5.45％）
運営経費(空室損含)：200万円（満賃の23％）
【資金計画】
自己資金：1100万円
借入金額：1億1000万円（物件価格の94.8％）
金融機関：地方銀行
借入条件：年利0.8％，期間35年，元利均等返済
年間返済額：360.4万円（ローン定数K：3.28％）
税引前CF：299.6万円
【参考に税金計算】
純営業収益（NOI）：660万円
支払い利息：87万円（年額）
減価償却費：334万円
課税所得：239万円
納税金額：78.9万円（課税所得の約33％）
税引前CF：299.6万円
税引後CF：220.7万円
２棟目 新築 木造アパート
２棟目も１棟目と同じく修繕リスクの少ない新築木造アパートを選択
【物件概要】
物件価格：1億2000万円（土地：4800万円，建物7200万円）
購入諸費用：500万円（物件価格の約4.17％：売主業者からの購入）
年間満室想定賃料：920万円
表面利回り：7.67％
総事業費利回り：7.36％
純営業収益(NOI)：700万円（FCR5.60％）
運営経費(空室損含)：220万円（満賃の23.9％）
【資金計画】
自己資金：1000万円
借入金額：1億1500万円（物件価格の95.8％）
金融機関：地方銀行
借入条件：年利0.875％，期間35年，元利均等返済
年間返済額：381.6万円（ローン定数K：3.32％）
税引前CF：318.4万円
【参考に税金計算】
純営業収益（NOI）：700万円
支払い利息：99.5万円（年額）
減価償却費：345万円
課税所得：255.5万円
納税金額：84.3万円（課税所得の約33％）
税引前CF：318.4万円
税引後CF：234.1万円
３棟目 築27年 RC（鉄筋コンクリート造）
３棟目からはもっと大型の物件を行きましょう！とRCへシフト
【物件概要】
構造：RC
築年数：27年
減価償却期間：25年
物件価格：2億4000万円（土地7200万円、建物1億6800万円）
購入諸費用：900万円（物件価格の約3.75％：売主業者からの購入）
年間満室想定賃料：1950万円
表面利回り：8.13％
総事業費利回り：7.83％
純営業収益(NOI)：1460万円（FCR5.86％）
運営経費(空室損含)：490万円（満賃の約25％）
【資金計画】
自己資金：3000万円
借入金額：2億1900万円（物件価格の91.25％）
金融機関：地方銀行
借入条件：年利0.8％，期間27年，元利均等返済
年間返済額：902.2万円（ローン定数K：4.12％）
税引前CF：557.8万円
【参考に税金計算】
純営業収益（NOI）：1460万円
支払い利息：172.5万円（年額）
減価償却費：697.2万円
課税所得：590.3万円
納税金額：194.8万円（課税所得の約33％）
税引前CF：557.8万円
税引後CF：363万円
4棟目 築30年 RC（鉄筋コンクリート造）
4棟目も同じように大型物件を購入しました
【物件概要】
構造：RC
築年数：30年
減価償却期間：23年
物件価格：4億2000万円（土地1億2600万円、建物2億9400万円）
購入諸費用：1400万円（物件価格の約3.33％：売主業者からの購入）
年間満室想定賃料：3500万円
表面利回り：8.33％
総事業費利回り：8.06％
純営業収益(NOI)：2600万円（FCR5.99％）
【資金計画】
自己資金：3400万円
借入金額：4億円（物件価格の95.2％）
金融機関：地方銀行
借入条件：年利0.9％，期間25年，元利均等返済
年間返済額：1787.4万円（ローン定数K：4.47％）
税引前CF：812.6万円
【参考に税金計算】
純営業収益（NOI）：2600万円
支払い利息：354万円（年額）
減価償却費：1336.7万円
課税所得：909.3万円
納税金額：300万円（課税所得の約33％）
税引前CF：812.6万円
税引後CF：512.6万円
４棟合計
税引き前CF：1988.4万円
税引き後CF：1330.4万円
そして今後も、本業も不動産投資も拡大を狙っている。と
いやぁ、この方の属性＆この売主業者の力で、金融機関から基本物件価格の95％くらいの融資を引っ張れているのがすごいですよね。
＜おしまい＞
