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投資理論

建物価格の減価償却費は完全な節税ではなく課税繰り延べです【不動産投資】

不動産投資における建物価格の減価償却費は、税引後キャッシュフローの大きさに大きく影響する重要な要因の1つです。 この『建物価格の減価償却』が出来るからこそ、不動産投資は節税になります。 しかしこの節税、厳密に言うと節税ではなく、...
投資理論

課税繰り延べは結局は節税にならないので無意味なのか。そんな訳ありません。

「課税繰り延べ」とは読んでその字の如く、 今 ”その税金” は払わなくてOKの節税になるが、将来的には節税になった ”その税金” 分課税される節税スキームの事で、結局は節税にはなりません。 『だったら無意味やん』という声や考えも出て...
投資理論

不動産投資を本気でやるなら所得税の税制について再確認しておこう

『不動産投資を本気でやるなら所得税の税制について再確認しておこう』というのは、自分に語り掛けています。 という訳で再確認してゆきます。 (個人の)所得税率を確認 ※国税庁のページから引用 税率 所得税は、年収(課税所得...
成功例に学ぶ

年収3000万円の医師は不動産投資でどれくらい収益が得られるのか

『年収3000万円の医師は不動産投資でどれくらい収益が得られるのか』については、『やり方次第でどれくらいでも』というのが答えの1つになるでしょうが 今回は実例を紹介してくれている動画があったので、そちらを自身の勉強も兼ねて書き起こして...
成功例に学ぶ

年収3000万円の医師は不動産投資でどれくらい節税できるのか

私は年収3000万円の医師ではないのですが、参考にしたいと思いました。 参考資料はYouTube動画です。一度見ただけでは理解しきれなかったため、自分の勉強のためにブログに書き起こしてゆきます。 購入した物件 8000万円の築30年...
投資理論

初心者必見‼ 完全図解~不動産投資の利回り・比率~

不動産投資において把握しておきたい利回りや比率などを図解しました。 自画自賛ですが、かなりわかりやすい図が出来たと思っています。 こちら[表1]をご覧ください。 『総投資額』(総事業費と表現される事もあります) 総投...
不動産投資用語

イールドギャップ~「表面利回り%-借入金利%」だと勘違いしている人が多い指数~

イールドギャップは「表面利回り%-借入金利%」ではない 「表面利回り%-借入金利%」みたいな単純な計算が、あらゆるシーンで使える・役に立つなんて事があるはず無いのです。 ×「イールドギャップ=表面利回り%-借入金利%」だと勘違いして...
投資理論

不動産投資で大事な3つの利回り ~これが計算できないと失敗します~

不動産投資で大事な3つの利回りは、この3つです。 ①表面利回り ②実質利回り(NOI利回り) ③総収益率(FCR) この3つが自分で検証・計算できないようでは、まだ不動産投資をしてはいけないレベルです。 1つずつ確認し...
不動産投資用語

総収益率(FCR)~物件の『稼ぐ力』を見極め比較するために大事な指数~

(総収益率)FCRは ” Free and Clear Return ” の頭文字を取った略称です。 日本語では、”総収益率” または ”ネット利回り” とも表現されます。 総収益率(FCR)は、購入~数年の初期の物件の『稼ぐ力...
不動産投資用語

ローン定数(K)~不動産投資で異なる融資の条件を比較する際に役立つ指数~

複数の銀行に融資相談をもちかけ、幸運な事に2つ以上の銀行から融資の条件をもらえたが、融資条件が異なるので迷ってしまう。キャッシュフローを得るためには、どちらの条件のほうが有利なんだろう? と迷った時に使えるのがローン定数です。 ローン...
不動産投資用語

NOIは不動産の戦闘能力~Net Opereating Income~純収益、実質利回り

私も不動産投資"超"初心者の頃は、とりあえず表面利回りが良ければ大丈夫だろうと考え、自分のターゲットエリアで表面利回りの良い物件を探して買おうとしていました。 しかしネットや本で知識を入れ、”超”初心者を卒業した今は表面利回りは参考に...
失敗例に学ぶ

【失敗例に学ぶ】新築区分マンション投資で失敗

他人の失敗例を知り、そこから学ぶのは何事においても大事です。 なぜなら「成功はアート,失敗はサイエンス」だからです。 成功というのは、その人固有の性質や環境、関わる人間、その時代・タイミング、運など様々な要素から出来ているので、成功...
投資理論

デッドクロス対策~新築木造アパートで30年の長期融資を引いた場合~

私も始めた新築木造アパート投資にも欠点があります。その1つが『デッドクロス』です。 新築木造アパートで30年や35年などの長期融資を引いた際にデッドクロスは発生します。 ではその対策はどうすれば良いのでしょうか? 私はこのデッ...
SPオヤジ実例

月の手残り20万円(満室時) 私の1棟目アパートのその収支を公開

私の1棟目アパートも満室となってから2か月が経過しました。 入居月の日割り家賃やら前家賃や礼金、入居付けに尽力してくれた会社への広告料への支払いなど、ややこしい部分も終わり、今月から収支が単純化します。 単純化後のその収支を公開しま...
投資理論

木造新築アパート30年以上保有&売却シミュレーション

私はS&P500投資家ですが、そんな私が先日書いた不動産投資の記事『不動産投資は時間が味方をする負けにくいビジネス~残債が減り どんどん負けにくくなる』に思いのほか反響がありました。 10年後までだけではなく、完済(30年後)...
投資理論

不動産投資は時間が味方をする負けにくいビジネス~残債が減り どんどん負けにくくなる

不動産投資は時間が味方をしてくれるビジネスです。 時間が進む事で 銀行への返済が進み 残債がどんどん減るから、そこに含み益が積みあがるという理屈です。 だから、不動産投資は時間が経過するにつれどんどん負けにくくなるのです。 (私の...
SPオヤジ実例

私の1棟目アパート 総事業費(かかった全部のお金)を赤裸々に公開します

私の1棟目アパートの総事業費(かかった全部のお金)を赤裸々に公開してゆきます。 1棟目アパートは、3階建ての木造アパート(新築)で、1フロア2室の計6室の建物です。 総事業費は約7200万円でした。 いやー7200万円て、高い...
投資理論

私が不動産投資でやらないと決めている3つの事

私は これまでの仕事や、投資家としても「やらない事」をあらかじめ決める事でうまくゆく事を経験してきました。 その考えから、不動産投資でも「やらない事」を決める事で成功しようと思っています。 私が不動産投資でやらないと決めている事 ...
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米国株S&P500投資家のSPオヤジが不動産投資も始めるってよ!

株式はS&P500(米国株式)だけに投資しているSPオヤジです。 ですが、株式以外の債券やゴールドにもちょろっと投資しています。 そしてこのたび、不動産投資も始める事にしました。 という訳で、私の不動産投資の実践記録も...
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