【不動産投資】利回りが同じなら1部屋の家賃が高い物件のほうが良い理由

投資理論

私も不動産投資をまだまだ勉強中の初心者なのですが、私より更に初心者の方に何か1つアドバイスを送るならば、「表面利回りが同じなら、1部屋の家賃が高い物件のほうが ええで!!」とアドバイスします。

物の値段を その家賃の何か月分かで考える癖をつけるべき

例えば、物件の洗面化粧台を新しく入れ替える場合、

画像はamazonのページのスクリーンショットです

上画像の洗面化粧台を入れるなら
家賃28,000円の部屋にとっては月収の約1か月分(家賃1カ月分)の出費です。
家賃56,000円の部屋にとっては月収の約半分の出費。
家賃84,000円の部屋にとっては月収の約3分の1の出費です。

家賃が高くとれる部屋のほうが、物が買いやすいですね!
だから「1部屋の家賃が高い物件のほうが良い」のです。

このように、不動産投資家になるなら物の値段を「あの部屋の家賃の●ヵ月分」と考える癖をつけていかないといけません。これが出来ていない成功大家は一人も居ませんよ~。

 

次は「表面利回りが同じなら」の部分を例をあげて解説します。

「同じ表面利回りの物件Aと物件B」を比較

同じ話を 今度は違う切り口から「同じ表面利回りの物件Aと物件B」を比較することで考えてみます。

物件A
物件価格4500万円
表面利回り8.0%(満室収入360万円/年)
現状満室
木造築N年
戸数(20㎡1K×10室)

物件B
物件価格4500万円
表面利回り8.0%(満室収入360万円/年)
現状満室
木造築N年
戸数(20㎡1K×4室)

物件Aと物件Bの満室想定収入は360万円で同じです。
違うのは戸数(部屋数)ですね。
単純に計算すると
物件Aは、家賃ひと部屋3.0万円/月の部屋が10室
物件Bは、家賃ひと部屋7.5万円/月の部屋が4室 となります。

そしてこの2物件
表面利回りが同じなら、運営(経営)も同じようなものかな~と考えるのは大間違いです。
どっちが運営(経営)が大変かというと、家賃ひと部屋3万円の物件Aのほうが大変です。

例えば、原状回復費用(リフォーム費用)の事を考えてみましょう。
退去があり、原状回復費用が15万円必要になった場合、
物件Aにとって15万円は、ひと部屋の5か月分の家賃です。
物件Bにとって15万円は、ひと部屋の2か月分の家賃です。
当然、家賃5か月分の費用が出ていくほうが 運営(経営)は大変です。

わざわざ大変なほうを選ばない方が良いですよね。

同じ築年数・同じ間取り・同じ広さでもエリアが違えば家賃が2.5倍違うという事は普通にあります。しかし、同じ広さ・同じダメージ具合なのに原状回復費用がエリアによって2.5倍違うという事は普通ありません

物件を選定するときには、1部屋ごとの家賃も気にしよう!

という訳で、
「表面利回りが同じなら、1部屋の家賃が高い物件のほうがええで!!」
「表面利回りが良くても、ひと部屋の家賃が小さいと運営しんどいで!!」
「初心者は、1部屋の家賃が小さすぎる物件はやめときなはれ!」

はい。
表面利回りばっかり見ていないで
物件を選定するときには、1部屋ごとの家賃(価格帯)も気にしてください。

これだけ理解して「ナルホド!」「勉強になった!」と思う方が一人でも居てくれたら書いた甲斐があります。こっちのブログも更新しようというモチベーションがわいてきます。

投資理論
スポンサーリンク
不動産投資の小部屋SP