このブログでも度々登場させており「毎月約20万円」つまり「年間240万円」の税引前キャッシュフローを稼いでくれていた、我が１棟目アパートですが・・・。
ちゃんと計算したら、直近１年間のキャッシュフローは240万円ではなく、110万円でした（涙）
直近１年間は110万円。その前の１年間は確かに240万円だったのに
私の１棟目アパートは、新築から約２年半が経ちました。
・新築～約半年の税引き前ＣＦ➡初期費用等色々あり、ややこしいので当ページでは割愛
・半年～１年半後の税引前ＣＦ（※その前の一年間）＝約240万円
・１年半～２年半後の税引前ＣＦ（※直近１年間）＝約110万円
直近１年間のキャッシュフローは110万円でした。
その前の１年間は確かに240万円だったのに、何で130万円も減ってしまったのでしょうか？
次の項で公開します。
240万円から110万円に減った130万円の内訳
「直近１年間」と「その前の１年間」の一番大きな違いは、退去があった事です。
「その前の１年間」は入退去なしの満室維持でした。
「直近１年間」は退去が３件、入居が２件ありました。退去３件目は最終月途中に発生しました。
退去があると”空室損”が発生します。計算したら、これで年間約25万円損していました。
入居をつけるためには”広告料等”が必要です。これが年間約35万円かかりました。
“入退去関連費用”で合計約60万円もキャッシュフローを減らしていました。
残りの約70万円は”不動産取得税”です。購入から１年半以上経って、忘れた頃に請求がきました。
つまり
・（退去損）空室損で25万円
・（入居費用）広告料等で35万円
・（初期費用）不動産取得税で70万円
の合計130万円が、減ったキャッシュフローの正体でした。
ま、不動産取得税はこの物件ではもうかかることはありませんので、次の１年も気を付けるべきは「入退去関連費用」ですね
空室は絶対の悪 最大最悪の敵
私は空室（空室損）は絶対の悪だと考えています。
大家にとっての最大最悪の敵だと考えています。
なので、空室という絶対悪を退治するためなら、入居費用（広告料等）はいくらかけても良いというスタンスを取っています。
より具体的に言うと、
広告料を１カ月積み増しすれば、空室が１カ月短くなる見込みがあるなら、迷わず広告料を１カ月積み増しします。
なぜなら、その方が大家以外の人を喜ばせられるからです。
広告料を払うと、入居付けに成功した営業マン（会社）の売上になり、その会社が喜びます。
管理会社は、１カ月早く決まると１カ月多く管理料（つまり売上）があがり、喜びます。
空室が伸びても良いから、ぎりぎりの広告料でお願いします！では、こうはいきません。
自分以外の人もきちんと儲けさせる事が、大家業成功の秘訣だと私は考えていますので、こういうスタンスを取っています。
気になる直近１年間の空室率
今回は空室率は金額ベースで考えます。
１年間満室だったとしたら、この物件で得られる賃料は約510万円です。
直近１年間の空室損は約25万円でした。
25÷510≒0.0490 つまり空室率は4.90％。
”入退去費用合計”を空室率の計算に使う考え方のほうが、現実に即していますので、こちらも計算します。
直近１年間の入退去費用は合計で約60万円でした。
60÷510≒0.1176 こっちの考えだと空室率は11.76％。
よく言われているアドバイスで
「新築や築浅のアパートでも空室率10％は見込んでおきなさいよ！」
というのがあります。
私の赤裸々実例でも まさに、そんな感じの数字になっています。
という訳で、
退去したてホヤホヤのあと１室も頑張ってすぐ埋めなきゃ！
これから不動産投資をやろうと思っている人！
大家業（不動産賃貸業）も決して楽ではありませんからねー！
・今より物件価格が安い時期に買っていて
・かなりの低金利で借りられている私
でも「新築アパート投資」はこんな感じですからね
ちゃんと勉強してくださいね！
下の関連記事を読むくらいは必須ですよ！
【関連記事】
この物件の「毎月約20万円」の内訳を赤裸々公開した記事です。
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