私も不動産投資“超”初心者の頃は、とりあえず表面利回りが良ければ大丈夫だろうと考え、自分のターゲットエリアで表面利回りの良い物件を探して買おうとしていました。
しかしネットや本で知識を入れ、”超”初心者を卒業した今は表面利回りは参考にはするものの、表面利回り よりは実質利回りが大事、つまりＮＯＩ利回りが大事と考えて、それを見るようにしています。
はい、NOIとは ”Net Opereating Income ” の頭文字を取った略称です。
日本語では”純営業収益” “純収益” や “実質収入” と呼ばれる事が多いです。
NIO利回り（NOI率）は、”純収益率” や ”実質利回り” と呼ばれます。
NOIは次の計算式で算出されます。
NOI率（NOI利回り）は次の計算式で算出されます
シミュレーションで解説
私の１棟目アパートと類似の例でシミュレーションしてみます。
物件価格１億円、表面利回7.0％の物件を購入し
返済比率50％、空室率10％、諸経費率15％だった場合で計算してみます。
NOI＝満室家賃収入 – 空室損 – 運営経費
NOI＝700万円-70万円-105万円
NOI＝525万円
NOI率（実質利回り）= NOI ÷ 物件価格
NOI率（実質利回り）= 525万円÷１億円
NOI率（実質利回り）= 0.0525
NOI率（実質利回り）= 5.25％
NOI利回りはざっくり『４％未満だとちょっと心配、4～6％が合格点、６％以上は優秀』と言われています。
※シミュレーションしてわかっていただいたように、購入前の時点で、ある程度リアルな空室率と物件タイプ毎の諸経費率が計算できる必要があります。
これが出来ないなら、まだ不動産投資をして良いレベルではありません。もっと勉強＆情報収集して下さい。
例えるならNOIは戦闘能力
表面利回りでは見えない、物件の真の稼ぐ力を見るための数字がNOI（NOI利回り）です。
表面利回りが、あの選手は体が大きいから強そうだ。
という、なんとなく強そうという 大雑把な数字であるのに対して
NOI利回りは、スカウターで測った戦闘能力。
つまり、その選手の真の戦闘能力（物件の真の稼ぐ力）といった感じです。
（スカウターがわからない方は、すみません。「ドラゴンボール，スカウター」検索して下さい。）
だからNOIを知っておくのは大事だよ
身体が大きいからなんとなく強そう な選手が、実は戦闘の素人で、めちゃめちゃ弱いという事はあります。
表面利回りが大きいから めっちゃ儲かりそうな物件が、実は空室率がめっちゃ高くて（賃貸需要が全然なくて）、ぜんぜん稼げないという事はあります。
なので、表面利回りだけではなく、NOIおよびNOI利回りを計算することは大事です。
私のブログの読者さんから不動産投資で失敗する方を出したくはありません。
不動産投資は少なくともNOIが計算できるようになってからしてくださいね。
