2021年に不動産投資の法人を設立し、
2022年からアパートオーナーとなり、
2023年に１棟増やして
2024年にもう１棟増やして、現在３棟のアパートオーナーとなりました。
これら３棟のキャッシュフローを公開しつつ、今思うことをただただ書き残しておこうと思います。
ちなみに
当ページで出てくる『キャッシュフロー』とは
家賃収入から
・銀行への毎月返済額(元金+利息）
・賃貸管理料
・清掃等メンテ費用
・光熱費等（電気、水道、ネット無料代）
を除いたものの事を言っています。
（キャッシュフロー＝家賃収入-銀行返済-管理料-清掃費-光熱費等）
１棟目 木造アパート
１棟目は６室の小型のアパートです。
2022年の新築後すぐ満室となり、
約42万円の家賃収入からずっと毎月約22万円ほどのキャッシュフローを得られていました。
しかし、１室退去があってからは、キャッシュフローも約16万円ほどに落ちてしまっています。
そして、まだ次の入居者決まっていません( ；∀；)
３月中に申し込みがあったのですが、入居日の２日前にキャンセルとなり、春の繁忙期を逃してしまいました。
空室決めるために、いろいろやってるけど、こんなに難航するとは…。
繁忙期のラストにキャンセルしたアイツまじで腹立つ。
2棟目 木造アパート
2棟目は木造アパートとしては大型なアパートです。
2023年の新築後すぐ満室となり、そのまま現在まで満室を維持しています。
ざっくり言うと
毎月160万円の家賃収入があるが
・約75万円を銀行に返済して
・約12万円の運営経費もかかるので
キャッシュフローは約73万円ほど。
だったのですが、ここの銀行からは変動で借りており、若干返済額も上がってきました。
今後はキャッシュフローは約70万円となってゆきそうです。
３棟目 RCアパート
3棟目はRCとしては小ぶりなアパートです。
2024年の新築後すぐ住居部分は満室となりましたが、１Fのテナントのみまだ募集中となっています。
ざっくり言うと
毎月100万円の家賃が入ってくるが
・約46万円を銀行に返済して
・約9万円の運営経費もかかるので
キャッシュフローは毎月約45万円ほど。
現在のCF状況まとめ
１棟目のCFが16万円
２棟目のCFが70万円
３棟目のCFが45万円で、
合計約130万円ほどのキャッシュフローを毎月得られるようになりました。
１棟目の空室が埋まって、
３棟目のテナントも埋まれば、毎月のCFも150万円を超えてくるのですが…。
…。ええ、「たられば」ですね。
とは言え、毎月130万円のキャッシュフローを得られるようになったことを喜んでおきます。
こう言うと、月130って事は年間1560万円だろ？じゅうぶんやろ！成功やろ！
と思われる方もおられるかもしれませんが、
当記事の冒頭に書いた通りのCF計算なので、
（キャッシュフロー＝家賃収入-銀行返済-管理料-清掃費-光熱費等）
このキャッシュフローは、が全額手取りになる訳ではありません。
毎月130万円自由に使える訳ではありません。
ここから各物件の固定資産税等も支払わなくてはいけませんし、
法人税も支払わなくてはいけません。
火災保険＆地震保険料も支払わなくてはいけません。
入退去があれば費用が発生します。
今後必ず発生する室内外の修繕に備えて一定の資金を残しておかなければなりません。
今後金利は上昇するでしょうから、返済額は大きくなりキャッシュフローは今より悪化するでしょう。
そして、空室になった部屋が埋まらなければキャッシュフローは更に悪化します。
ここまで計算に組み入れると、
毎月130万円の税引前キャッシュフローがあっても、
自由に使っていいお金は、この半分の更に半分くらいなのかなーというのが正直なところです。
とは言え、月30万円ちょい自由に使えるお金が増えました。
このお金をS&P500などに再投資して更に増やす！という手ももちろんありますが、お金は使ってなんぼなので（浪費してこそ価値があるので）、これくらいは使おうと思っています。
つまり１日約１万円、１年で約365万円自由に使える。
必ず年間365万円浪費しないといけないとなると、結構使い道はあります。
ま、今の所は不動産投資を始めてよかったな。
と思えています。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
またこの「不動産投資の小部屋SP」は不定期に適当に更新してゆきます。
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