私の１棟目アパート　総事業費（かかった全部のお金）を赤裸々に公開します

私の１棟目アパートの総事業費（かかった全部のお金）を赤裸々に公開してゆきます。

１棟目アパートは、３階建ての木造アパート（新築）で、１フロア２室の計６室の建物です。
総事業費は約7200万円でした。

いやー7200万円て、高いですよね。
自宅を購入するとき、人生で一番高い買い物だ！と思って買ったのですが、余裕で超えてゆきましたｗ

総事業費7200万円の うちわけ

総事業費 約7200万円のうち、土地代(諸経費込)が約2400万円、上物代(諸経費込)が約4800万円です。

総額の約３分の１が土地代、総額の約３分の２が上物代という感じです。

土地代2400万円の うちわけ

土地代は、2380万円でしたが、その他の諸経費がなんやかんやで50万円ほどかかりましたね。

この「なんやかんや」って部分が買う前はイマイチわかりにくかったので、これから不動産投資を始める人の参考のなればと思って赤裸々に書いておきました。

上物代4800万円の うちわけ

建築費は 4370万円でしたが、その他の諸経費がなんやかんやで390万円ほどかかりました。

という訳で、購入時に『諸経費込みの総額が7200万円で、それ以上はかかりません。』という事を聞いて、自分でも念入りに調べてから購入した通りで 7200万円をオーバーせず、7190万円で収まりました。
ほっと ひと息という感じです。

この物件の想定家賃収入は・・・

さて、購入時に想定したこの物件の満室収入は約510万円です。
総事業費が7190万円でしたので、諸経費込みの総事業費での利回りが7.09％です。
（510÷7190＝0.0709…）

よく言われる『不動産投資初心者は表面利回り７％の新築アパート』から始めてみては？？をその通りやっている感じですね。

※「表面利回り」と「総事業費利回り」は別モノですが、当ページでは解説は割愛します。

ようやくスタートラインに立っただけ

物件を購入のために、大きい借金をして、大きい出費をして、そして先月末に完成して、引き渡しされて、私の中では ひと山越えた感があります。
が、大事なのはここからです。

不動産投資は『買ってなんぼ※』ではなく、入居者がついて『家賃収入を得てなんぼ※』です。
※関西弁翻訳
『買ってなんぼ』・・・買う事が重要
『家賃収入を得てなんぼ』・・・家賃収入を得ることが重要

私の物件まだ、６室中４室しか申し込み入っていないんですよね。
新築なのに。

あー、正直不安ですｗ　はやく満室にしないと。
まあ新築やし、場所悪くないし、銀行から金利低く借りられたし、なんとかなるでしょう！続報に期待してください。続報がない場合はｗｗｗ
不安はいっぱいですが、今回は「一棟目取得にかかった費用を赤裸々に公開」という記事でしたので、この辺で失礼いたします。

【後日追記】
この後すぐ満室になりました。

私の一棟目新築アパート無事に満室になりました。
はぁーー良かった。

しかし満室になる前は「賃料高すぎたかな」「礼金取りすぎかな」とか心配になっていたが、蓋を開けたら引き渡しから半月で満室になったので、「賃料も礼金も,もうちょい上げれたかも」とか真逆の事思うんやな。
欲深いなー俺

— SPオヤジ＠S&P500&不動産投資家 (@SPoyaji) June 13, 2022

※S&P500の積立投資も もちろん続けていますので、そちらも書いてゆきますので、よろしくお願いいたします。

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2022.06.13