私も不動産投資をまだまだ勉強中の初心者なのですが、私より更に初心者の方に何か１つアドバイスを送るならば、「表面利回りが同じなら、１部屋の家賃が高い物件のほうが ええで!!」とアドバイスします。
物の値段を その家賃の何か月分かで考える癖をつけるべき
例えば、物件の洗面化粧台を新しく入れ替える場合、
画像はamazonのページのスクリーンショットです
上画像の洗面化粧台を入れるなら
家賃28,000円の部屋にとっては月収の約１か月分（家賃１カ月分）の出費です。
家賃56,000円の部屋にとっては月収の約半分の出費。
家賃84,000円の部屋にとっては月収の約3分の1の出費です。
家賃が高くとれる部屋のほうが、物が買いやすいですね！
だから「１部屋の家賃が高い物件のほうが良い」のです。
このように、不動産投資家になるなら物の値段を「あの部屋の家賃の●ヵ月分」と考える癖をつけていかないといけません。これが出来ていない成功大家は一人も居ませんよ～。
次は「表面利回りが同じなら」の部分を例をあげて解説します。
「同じ表面利回りの物件Aと物件B」を比較
同じ話を 今度は違う切り口から「同じ表面利回りの物件Aと物件B」を比較することで考えてみます。
物件A
物件価格4500万円
表面利回り8.0％（満室収入360万円/年）
現状満室
木造築N年
戸数（20㎡1K×10室）
物件B
物件価格4500万円
表面利回り8.0％（満室収入360万円/年）
現状満室
木造築N年
戸数（20㎡1K×4室）
物件Aと物件Bの満室想定収入は360万円で同じです。
違うのは戸数（部屋数）ですね。
単純に計算すると
物件Aは、家賃ひと部屋3.0万円/月の部屋が10室
物件Bは、家賃ひと部屋7.5万円/月の部屋が4室 となります。
そしてこの２物件
表面利回りが同じなら、運営（経営）も同じようなものかな～と考えるのは大間違いです。
どっちが運営(経営)が大変かというと、家賃ひと部屋3万円の物件Ａのほうが大変です。
例えば、原状回復費用(リフォーム費用)の事を考えてみましょう。
退去があり、原状回復費用が15万円必要になった場合、
物件Ａにとって15万円は、ひと部屋の５か月分の家賃です。
物件Ｂにとって15万円は、ひと部屋の２か月分の家賃です。
当然、家賃５か月分の費用が出ていくほうが 運営(経営)は大変です。
わざわざ大変なほうを選ばない方が良いですよね。
同じ築年数・同じ間取り・同じ広さでもエリアが違えば家賃が2.5倍違うという事は普通にあります。しかし、同じ広さ・同じダメージ具合なのに原状回復費用がエリアによって2.5倍違うという事は普通ありません。
物件を選定するときには、１部屋ごとの家賃も気にしよう！
という訳で、
「表面利回りが同じなら、１部屋の家賃が高い物件のほうがええで!!」
「表面利回りが良くても、ひと部屋の家賃が小さいと運営しんどいで!!」
「初心者は、１部屋の家賃が小さすぎる物件はやめときなはれ！」
はい。
表面利回りばっかり見ていないで
物件を選定するときには、１部屋ごとの家賃（価格帯）も気にしてください。
これだけ理解して「ナルホド！」「勉強になった！」と思う方が一人でも居てくれたら書いた甲斐があります。こっちのブログも更新しようというモチベーションがわいてきます。
