私の１棟目アパートも満室となってから２か月が経過しました。
入居月の日割り家賃やら前家賃や礼金、入居付けに尽力してくれた会社への広告料への支払いなど、ややこしい部分も終わり、今月から収支が単純化します。
単純化後のその収支を公開します。
前回までのおさらい
私の1棟目アパートの詳細はこちらの記事でご確認いただけます。
簡単に言うと、大阪府内某所、駅徒歩10分以内、木造３階建アパート（新築）、全６室 というスペックで、総事業費が7200万円（土地2400、上物4800）です。
総事業費利回りは7.0％で、年間504万円の家賃収入を見込んでいます。
手残り（CF:キャッシュフロー）20万円の収支を公開
それでは早速 毎月の収支明細と手残り（CF：キャッシュフロー）を公開します。
| 収支内訳 | 税込みの月額 | 対満室収入比率 |
|---|---|---|
| 家賃収入 | ¥420,000 | 100％ |
| 毎月返済額(銀行) | ▲¥160,900 | 38.3％ |
| 管理料PM(管理会社) | ▲¥23,100 | 5.5％ |
| 清掃費等 | ▲¥6,600 | 1.57％ |
| インターネット代 | ▲¥10,000 | 2.38％ |
| 共用部水道代 | ▲¥1,500 | 0.36％ |
| 共用部電気代 | ▲¥1,800 | 0.43％ |
| 火災保険・地震保険 | ▲¥4,000 | 0.95％ |
| ひと月の手残り （税引前CF） | ¥212,100 | 50.5％ |
返済比率（返済額/家賃収入）は38.3％です。
毎月の収支内訳はこの通りで、約20万円の手残りがあります。
この他に固都税（固定資産税＆都市計画税という税金）の出費がありますが、それは年１回の支払いなので、今回の毎月の収支計算には入れていません。
念のため下に各項目の説明しておきますね。
【家賃収入】
家賃は1室約7万円が計画どおり得られています。
6室なので42万円/月です。
【毎月返済額】
銀行からは約5000万円を、金利1％未満、期間30年でお借りしています。
※ここでは金利1.0％で計算しています。約16万円/月を返済しています。
（16万円のうち金利分が4.1万円、元金分が11.9万円です）
【管理料PM】
管理料は5％で契約していますが、ここに消費税10％が乗ってきます。
つまり、家賃収入の5.5％が管理料（管理会社への業務委託料）です。
※管理料は新築なら3％(税込3.3％)でやってくれる良い管理会社は見つかります。正直私の所は新築なのに5％とか高いです。
【清掃費等】
共用部と外構の清掃は外注しています。税込み6,600円/月です。
【ネット代】
入居者が無料でインターネットが使えるのは、大家さん（私）が支払っているおかげです。
1棟（6室）で税込み約1万円/月の出費です。
【共用部水道代】
入居者が使えるようにはしていません。
業者が掃除のため等に使っています。
【共用部電気代】
共用部電気代ひと月1800円て、私は高いと感じるんやけどこんなもんなのかな？？
6室のアパートで、共用部のセンサーライト、防犯カメラ＆レコーダー、オートロックこれくらいしか共用部で電気使ってるの無い気がするんやけど。— SPオヤジ＠S&P500&不動産投資家 (@SPoyaji) July 27, 2022
【火災保険・地震保険】
アパートの火災保険料と地震保険料って、10年分とか5年分とかまとめて払うから高いなあ😅と感じたけど、
月単位にすると、ひと部屋
火災338円
地震288円となるので、まぁ払ったほうがええよね。火災保険＆地震保険さん安心をこの値段で売ってくれてありがとう となった。— SPオヤジ＠S&P500&不動産投資家 (@SPoyaji) May 18, 2022
大家さんになって３カ月の感想
新築は満室になった後は、こんなに楽なのか という感想です。
大家さんになって3ヶ月の今月は20万円ちょいの収入（キャッシュフロー）が確定😊
退去か何かトラブルが発生しない限りこれが続くって最高やな。
１年続いたら240万円。4年続いたら（単身の平均入居期間）960万円か
労力対効果としては、本業やブログなんかの比じゃないな
めっちゃ楽で効率良い
ま、— SPオヤジ＠S&P500&不動産投資家 (@SPoyaji) August 12, 2022
借金約5000万円あるんだがw
この借金を危険や負担と感じてしまうか、返済は自分じゃなくて入居者がしてくれるもんなので負担とはほぼ感じないかはホンマ人それぞれなんやろうなぁ。
ほんで、めっちゃ楽！
1ヶ月のうちでやってる事と言えば、— SPオヤジ＠S&P500&不動産投資家 (@SPoyaji) August 12, 2022
・管理会社からの収支明細メールを税理士に転送する
・月初に先月の入出金明細（通帳の写メ）を税理士に送る
これだけ。大家さん（不動産賃貸業）良いわ！
めっちゃいいわ！
俺気に入りました！— SPオヤジ＠S&P500&不動産投資家 (@SPoyaji) August 12, 2022
大家さん（不動産賃貸業）気に入りました。
最後に
株式投資といっても、さまざまな株（会社）、投資信託、ETFがあるように、不動産投資にも様々な方針・手法があります。
今回私はメリットを中心に「毎月20万円のキャッシュフロー内訳はコレや！ しかも手間なんてほぼかかっていない、最高や！」という論調で書きました。
しかし、
この手法も別の言い方をすれば「最初に自己資金2200万円も入れておいて、年間240万円しか残らない不動産投資ってどうなん？ 最初に入れた自己資金を回収するのに約10年かかるやん、ありえへんｗ 効率悪すぎｗ 全然規模拡大できへんやんｗ しかも借金5000万円もしててワロタ」とも言えます。
私は当初自己資金2200万円で年間240万円の手残りなら年利10％以上（空室率0％の計算である点に注意は必要だが）。つまりS&P500の期待利回り以上。それだけの期待利回りがあって、この程度の手間なら株や債券などのペーパーアセットと同じ感覚で扱えるし、株や債券の値動きより安定しているので、合格！ と考えています。
～大切なのは～
情報収集をしていると、玉石混合いろんな意見を見ることが出来ます。
情報発信をしていると、更に様々な見解・反論を受けることがあります。
良い意見は参考にして取り入れることは大切ですが、なんでも無い意見に惑わされて遠周りしないで欲しいなと思います。
私は投資家にとって大切なことの一つに「自分自身を納得させる力」があると考えています。
もっと効率よく儲けられる方法はあるでしょうし、
もっと少ないリスクで儲けられる方法もあるでしょう。
しかし、少なくとも損はしていなくて、自身の目標額や目標とする姿に近づいていけているのなら、それで合格点はあります。
背景も何もかも違う他人と比べて良い事なんてありません。
参考にできる意見のみ参考にしてゆきましょう。
私が発信する情報からも、皆さまが参考になる部分のみを取り入れてください。
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私は不動産投資は「投資」よりは「事業」という性質が強いと考えています。私にとって不動産投資は入金力を上げるための副業という認識です。そして、入金力を上げて何に入金（投資）するかとい言えば、S&P500です。米国株式市場です。
という事で、当ブログからもS&P500投資に興味を持った方はこちらの記事からぜひ読んでいただきたいです。
そんなん言うてるお前はどんだけ儲かってるんや？ 気になりますよね。
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